สำนักงานให้เช่าในฮ่องกง แพงที่สุดในโลก “กรุงเทพฯ” มีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่ม 1 แสนตร.ม.

“คอลลิ เออร์ส” ระบุผลสำรวจ ณ สิ้นปี 2553 ฮ่องกงครองตำแหน่งทำเลที่แพงที่สุดในโลกเมื่อวัดจากอัตราค่าเช่าสำนักงาน โดยสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 191.97 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต ชี้ราคาในภูมิภาคส่วนใหญ่ส่งสัญญาณวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลกผ่านจุดต่ำ สุดมาแล้ว  ส่วนตลาดออฟฟิศบิลดิ้งในเมืองไทย สถิติปีนี้จะมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าก่อสร้างแล้วเสร็จอีก 1 แสนตารางเมตร

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (Colliers International) ได้จัดทำรายงานอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกสิ้น ปี 2553 โดย (สำหรับครึ่ง หลังของปี 2553) ระบุว่า ณ สิ้นปี ฮ่องกงครองตำแหน่งทำเลที่แพงที่สุดในโลกเมื่อวัดจากอัตราค่าเช่าสำนักงาน โดยสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 191.97 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต ณ เดือนธันวาคม 2553 ปารีสเบียดตัวเมืองลอนดอนขึ้นมาครองอันดับสี่ โดยค่าเช่าสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 102.15 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี เทียบกับ 83.19 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปีเมื่อสิ้นปี 2552

รายงานดังกล่าวบ่งชี้ ว่า ภูมิภาคส่วนใหญ่ได้ส่งสัญญาณบ่งบอกว่าวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลกนั้นได้ ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ผู้เช่าจึงหวนคืนสู่ตลาดอีกครั้งโดยอัตราการเช่าเพิ่มสูงขึ้นจากครึ่งปีและ หนึ่งปีก่อนหน้านั้นด้วย สำหรับการเติบโตในหลายส่วนของเอเชียแปซิฟิก อเมริกา กลาง  แคนาดาและตลาดสำคัญในสหรัฐอเมริกาและยุโรปยังคงมีอัตราการ เติบโตที่ดีในครึ่งปีหลังของปี 2553 ในทางกลับกัน อุปสงค์บางส่วนในสหรัฐอเมริกาและส่วนใหญ่ในยุโรปในรอบครึ่งปียังคงน้อยอยู่ มาก

การก่อสร้างอาคารสำนัก งานในเอเชีย-แปซิฟิกยังคงเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยตัวเลขระหว่างก่อสร้างสิ้นปีอยู่ที่ 165.6 ล้านตารางฟุต หรือ 42 เปอร์เซ็นต์ของทั่วโลก เทียบกับเมื่อห้าปีก่อน ในเอเชียแปซิฟิกมีการก่อสร้างเพียง 91.1 ล้านตารางฟุตเท่านั้น

สำหรับในกรุงเทพ อาคารสำนักงานที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างมีอยู่ประมาณ 135,000 ตารางเมตร โดย 100,000 ตารางเมตรมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2554 ทั้งหมดอยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง คาดว่าอุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะเพิ่มขึ้นเพียง 2% จากปัจจุบัน

สำหรับการลงทุนในตลาด สำนักงานทั่วโลก กิจกรรมการซื้อมาขายไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 แสดงให้เห็นว่านักลงทุนรู้สึกสบายใจกับการตั้งราคา และคาดการณ์ว่าปัจจัยทางการตลาดพื้นฐานในระยะสั้นและระยะยาวจะแข็งแกร่งยิ่ง ขึ้น ยอดขายรวมในครึ่งหลังของปี 2553 อยู่ที่ 88.7 ล้านเหรียญซึ่งเพิ่มขึ้น 52 เปอร์เซ็นต์จากครึ่งแรกของปี และเพิ่มขึ้น 32 เปอร์เซ็นต์จากครึ่งหลังของปีกลาย ตลาดสำนักงานในอีเอ็มอีเอ (ยุโรป ตะวันออกกลางและแอฟริกา) ครองอันดับยอดขายสูงสุดที่ 33.7 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามด้วยทวีปอเมริกาที่ 32.8 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และเอเชีย แปซิฟิกที่ 22.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ยอดขายในทั้งสามภูมิภาคหลักเพิ่มสูงขึ้น ในทวีปอเมริกาเพิ่มขึ้นสูงสุดเกินเท่าตัวโดยเพิ่มขึ้น 134% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี

ราคาพื้นที่สำนักงานใน แต่ละภูมิภาคเพิ่มบ้างลดบ้างคละเคล้ากันไป แตกต่างจากครึ่งแรกของปีซึ่งราคาเพิ่มสูงขึ้นในทั้งสามภูมิภาค อย่างไรก็ตาม แนวโน้มทั่วไปของอัตราผลตอบแทนยังคงต่ำเพราะเศรษฐกิจทั่วโลกเฟื่องฟูขึ้น ประกอบกับตลาดการเงินที่พัฒนามากขึ้นส่งผลให้ยอดธุรกรรมและการกำหนดราคาดี ขึ้นตามไปด้วย

                การลงทุน ข้ามชาติยังคงซบเซาเมื่อเทียบกับปี 2550 แต่การลงทุนในต่างประเทศยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าภูมิภาคอีเอ็มอีเอจะมีการลงทุนข้ามชาติสูงที่สุดในปี 2554 ตามด้วยสหรัฐอเมริกาซึ่งคาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวดียิ่งขึ้น

                สภาวะตลาดที่ กระเตื้องขึ้น ประกอบกับเศรษฐกิจที่เฟื่องฟูและนักลงทุนผู้กระหายจะลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในแทบทุกภูมิภาคทั่วโลกยังคงอยู่ในขาขึ้น และมุ่งหน้าสู่ภาวะตลาดที่สมดุลซึ่งมีปริมาณอุปสงค์และอุปทานไล่เลี่ยกันมาก ขึ้น อุปสงค์จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าเป็น แหล่งสั่งสมความมั่งคั่งมาเนิ่นนาน  แม้ว่าปัจจัย ต่างๆ ที่กล่าวมาจะส่งผลให้ราคาสูงขึ้น แต่ค่อนข้างแน่นอนว่านักลงทุนจะโยกย้ายกลับไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท อาคารสำนักงานมากขึ้นเรื่อยๆ ตลอดปี 2554

                สำหรับราย ละเอียดแยก 4 ภูมิภาค มีดังนี้

                1.ตลาดเอเชีย แปซิฟิก พบว่า อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างช้า ๆ เฉลี่ย 4.6% ในช่วงครึ่งปีหลัง เมืองที่อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในครึ่งปีหลังของปี 2553 ได้แก่ ปักกิ่ง กวางเจา โฮจิมินห์ ฮ่องกง โซล เซี่ยงไฮ้และสิงคโปร์ ส่วนเมืองที่ลดลงมีเพียงเพิร์ธกับเวลลิงตัน ซึ่งอัตราค่าเช่าลดลง 7.4 เปอร์เซ็นต์และ 8.7 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับ

ขณะที่อัตราค่าเช่า ครึ่งหลังของปี 2553 ในกรุงเทพค่อนข้างคงที่เนื่องจากอุปทานเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยและอุปสงค์มี ไม่มากนัก

                พื้นที่สำนักงาน ว่างในภูมิภาคอ่อนลงเล็กน้อยในครึ่งหลังของปี 2553 โดยอัตราพื้นที่ว่างในภูมิภาคเพิ่มขึ้น 44 จุดเป็น 12.36% อัตราพื้นที่ว่างโดย เฉลี่ยในภูมิภาคค่อนข้างคงที่ในช่วงกลางปี ยกเว้นที่เฉิงตูซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างสูงสุดในภูมิภาคที่ 25.1 %  ตามด้วยเชนไน เดห์ลี กวางเจา กรุงเทพ บังกาลอร์และแคนเบอร์รามีอัตราพื้นที่น้อยกว่าหรือเท่ากับ 14 % เมืองที่มีอัตราพื้นที่ว่างต่ำที่สุด ในภูมิภาคได้แก่ฮ่องกงอยู่ที่ 3.1 %

                ภูมิภาค เอเชีย-แปซิฟิกยังคงมีการก่อสร้างอาคาร สำนักงานใหม่โดยปักกิ่ง เชนไน เดลี กวางเจา โฮจิมินห์ จาร์กาตา เซี่ยงไฮ้ สิงคโปร์และโตเกียวล้วนมี พื้นที่ในระหว่างก่อสร้างอย่างน้อยห้าล้านตาราง ฟุต รวม 9 เมือง 140.2 ล้านตารางฟุต ณ สิ้นปี

                อุปสงค์ที่แข็ง แกร่งยังคงหนุนให้ภูมิภาคนี้เป็นผู้นำการขยายตัวทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยประเทศที่โดดเด่นเป็นพิเศษได้แก่จีน อินเดีย ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซีย เนื่องจากระยะเวลากระชั้นชิดเราจึงไม่สามารถคาดคะเนผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ญี่ปุ่นในปี 2554 จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวและสึนามิเมื่อวันที่ 11 มีนาคมได้  แต่ถึงอย่างไรประมาณการณ์อัตราการเจริญ เติบโตของญี่ปุ่นนั้นก็ต่ำสุดในภูมิภาคอยู่แล้ว

                พิจารณาจากปัจจัย ทั้งหมดแล้ว ทั่วโลกกำลังจับตามองทางทิศตะวันออก ถึงแม้มีการคาดการณ์ว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2554 จะต่ำกว่า 2553 แต่คาดว่าอัตราการเจริญเติบโตในภูมิภาคนี้ก็จะยังคงเหนือล้ำกว่าอเมริกาและ ยุโรป

คาดว่าตลาดเช่ายังคงไม่ หวือหวามากนักและแม้ว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานยังคงถ่วงรั้งอัตราการเติบโตใน การเช่า ทำให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มคงที่สำหรับเมืองส่วนใหญ่ในภูมิภาค

2.ตลาดสหรัฐ อเมริกาและแคนาดา พบว่า การขยายตัวทางเศรษฐกิจในระดับปานกลาง ประกอบกับสภาวะทางธุรกิจที่กระเตื้องขึ้นส่งผลให้การให้เช่าอาคารสำนักงาน ค่อนข้างเฟื่องฟูพอสมควรและปิดยอดสิ้นปีด้วยตัวเลขที่สูงขึ้น แต่ถึงแม้ว่าตลาดเช่าจะกระเตื้องขึ้นบ้าง อัตราพื้นที่สำนักงานว่างในช่วงครึ่งปีหลังของทั้งแคนาดาและสหรัฐอเมริกาลด ลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อัตราพื้นที่สำนักงานว่างทั่วสหรัฐเมริกาลดลง 30 จุดอยู่ที่ 16.1 % ในตอนสิ้นปี แม้ว่ากิจกรรมการเช่าที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้อัตราค่าเช่าค่อนข้างทรงตัว แต่ยังไม่ถึงเวลาที่ค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากบริษัทต่าง ๆ ยังคงระมัดระวังในการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ในแคนาดา การก่อสร้างยังคงลดลงทั้งในโตรอนโตและคาลการีส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างลดลง ถึงอย่างไร แคนาดาได้รับอานิสงส์จากตำแหน่งงานที่เพิ่มขึ้นและเศรษฐกิจที่ได้รับแรงหนุน จากสินค้าอุปโภครวมถึงน้ำมันซึ่งแตกต่างจากสหรัฐอเมริกา

                ในภูมิภาคดัง กล่าว ใจกลางแมนฮัตตันยังคงรั้งตำแหน่งค่าเช่าสำนักงานสูงสุด โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเออยู่ที่ 65 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี ตามด้วยวอชิงตันที่ 54 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี และแวนคูเวอร์ที่ 53 ดอลลาร์แคนาดา

                3.ตลาด ยุโรป ตะวันออกกลางและแอฟริกา (อีเอ็มอีเอ) พบว่า สภาวะเศรษฐกิจส่วนใหญ่กระเตื้องขึ้นส่ งผลให้อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยของอีเอ็มอีเอลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 12.27 % ณ สิ้นปี ลดลงจากช่วงกลางปี 11 จุด แต่เพิ่มขึ้น 26 จุดในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เมืองที่มีอัตราพื้นที่ว่างลดลงฮวบฮาบได้แก่เบอร์มิงแฮม บราติสลาวา กลาสโกว์ เคียฟ มอสโก ริกา สต็อกโฮล์ม และทาลลินน์ ซึ่งปรากฎว่าอัตราพื้นที่ว่างลดลงอย่างน้อย 2% ใน ครึ่งหลังของปี 2553

                อัตราค่า เช่าสำนักงานเกรดเอเพิ่มขึ้น 0.4 % ในครึ่งปีหลังของปี 2553 และลอนดอนยังคงรั้งตำแหน่งเมืองที่ตลาดพื้นที่สำนักงานราคาสูงที่สุดใน ภูมิภาค อัตราค่าเช่าในตลาดย่อยแถบตะวันตกที่ผู้ให้เช่าเรียกปัจจุบันนี้อยู่ที่ 133 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี ตามมาติด ๆ  ด้วย ปารีส ตัวเมืองลอนดอน ลอนดอนฝั่งตอนใต้ของแม่น้ำเทมส์ และเจนีวาครองตำแหน่ง 5 เมืองที่ตลาดพื้นที่สำนักงานราคาสูงที่สุดในภูมิภาค

                ตัวเลขพื้นที่ สำนักงานในระหว่างก่อสร้างในตอนสิ้นปีลดลงจากช่วงกลางปีอยู่พอสมควร ตัวเลขสิ้นปีอยู่ที่ 163 ล้านตารางฟุตเมื่อเทียบกับ 178.4 ตารางฟุตในช่วงกลางปี ปริมาณการก่อสร้างในดูไบกับอาบูดาบีลดลงมากโดยพื้นที่กำลังก่อสร้างรวมสอง เมืองลดลง 25.8 ล้านตารางฟุต

                4.ตลาดอเมริกา กลาง พบว่า รอบหกเดือนติดต่อ กันสี่รอบมาแล้วที่ตลาดในภูมิภาคอเมริกากลางยังคงที่และอัตราพื้นที่ ว่างอยู่ในระดับ 6 %  ริโอเดอจาเนโรมีอัตราพื้นที่สำนักงานต่ำ สุดในภูมิภาคที่ 1.6 % เท่า นั้น ในทางกลับกัน อัตราพื้นที่ว่างของกรุงแม็กซิโก ซิตี้เพิ่มสูงขึ้น 1 % เต็มๆ อยู่ที่เฉลี่ย 11 % ณ สิ้นปี

                เปรูเป็น ผู้นำในภูมิภาคนี้โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศโต 8.7% ในปี 2553 และคาดว่าจะเติบโต 5.1 % ในปี 2554 ภูมิภาคนี้ยังคงมีอัตราการเจริญเติบโตที่แข็งแกร่ง คาดว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจะผลักดันให้อัตราพื้นที่ว่างลดลงและค่าเช่า เพิ่มสูงขึ้น ศูนย์กลางการก่อสร้างอาคารสำนักงานอยู่ที่กรุงแม็กซิโกและซานเปาโล ทั้งสองเมืองมีพื้นที่กำลังก่อสร้างรวม 26.8 ล้านตารางฟุต

                ริโอเดอจาเนโร เป็นตลาดที่ราคาสำนักงานสูงที่สุดในภูมิภาคในปัจจุบัน โดยค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายของสำนักงานเกรดเออยู่ที่ 95 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี พื้นที่ระหว่างการก่อสร้างสูงเป็นอันดับสามที่ 5.4 ล้านตารางฟุต ซึ่งจะช่วยลดความกดดันในตลาดสำนักงานเช่าค่อนข้างแออัดลงได้บ้าง

5 เมืองที่ติดอันดับอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A (ดอลลาร์สหรัฐต่อตาราง ฟุตต่อปี) สูง เมือง ธันวาคม 2553 มิถุนายน 2553 ธันวาคม 2552 ฮ่องกง 191.97 161.42 141.52 ลอนดอน ฝั่งตะวันตก 133.02 129.58 139.43 โตเกียว 105.00 100.76 101.24 ปารีส 102.15 91.82 83.19 ตัว เมืองลอนดอน 99.77 94.17 99.46 Source :  บริษัท คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล   Credit by : http://www.prachachat.net